近日瑞信高层透露焦点装修家居网，美国商业按揭的形势正在大幅恶化，约290亿美元的商业按揭已成为坏帐，未来几个月这一数字还将再次翻番。对此，行业担忧美国商业物业市场的噩梦已经来临，该事件是否会像先前次贷危机引发的全球金融海啸一样，进而影响到中国的房地产市场？

　　290亿美元商业按揭成坏账，是否将在商业地产领域掀起新一轮金融海啸，通过资金杠杆作用迅速传到到中国房地产市场？尤其是在目前商业地产空置率攀升、租金下跌和招商压力重重的艰难背景下，未来等待市场的又将是何种景象？

　　8月21日，搜狐焦点网诚邀行业专家做客焦点直播间，畅谈商业地产未来发展面临的艰难与机遇。

　　今年上半年到期的商业物业定息贷款总额为117亿美元，其中只有59%按时还款，23%获得延期，18%出现了违约。今年下半年还有82亿美元贷款到期。在商业抵押担保证券市场，拖欠比率在七月飙升52个基点，创出单月的历史最大升幅。拖欠60个月以上的贷款占总贷款的2.96%，整个CMBS市场的拖欠比率则升至3.5%。换言之，约290亿美元的商业按揭已成为坏帐，这个数字可能在今年12个月翻几番。————瑞信董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬

　　主题：290亿美元商业按揭成坏账 商用物业掀起另一轮金融海啸？

　　时间：2009年8月21日

　　地点：搜狐网络大厦12层小演

　　嘉宾：全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长 朱凌波

　　           华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理 公衍奎

以下为活动现场图文实录

　　【主持人】：各位嘉宾大家好！首先欢迎各位做客今天的焦点直播间，参加名为“290亿美元商业按揭成坏账 商用物业掀起另一轮金融海啸？”的主题论坛活动。今天我们邀请到的嘉宾是全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波先生和来自华高莱斯国际地产顾问有限公司的副总经理公衍奎先生，和大家一起畅谈商业地产市场未来发展面临的艰难处境和市场机遇。

　　今天我们活动的主题是“290亿美元商业按揭成坏账，商用物业掀起另一轮金融海啸”，之所以以这个为主题，是因为近日瑞信高层透露，美国商业按揭的形势正在大幅恶化，现在有约290亿美元的商业按揭已形成坏账，未来几个月专家预测这一数字还将再次翻番，对此，行业担忧美国商用物业市场的恶梦已经来临。那么我们由此联想到我们目前的商业地产市场，这个事件是否会像先前次贷危机引发的全球金融海啸一样，进而影响到中国的商业地产市场？对此，各位专家如何看待？

 

　　【朱凌波】：这个话题比较大，实际上我认为从美国商业物业出现的按揭坏账问题到我国的商业地产市场的影响，还是比较牵强一些。因为美国的不动产，尤其商用物业跟金融相关联密切。所谓危机，中国的商业地产情况还还不太一样，因为美国的次贷危机实体产品实际上是按揭，尤其是以持有性物业资产性为主体的衍生品，是一个虚拟经济的市场。而中国目前商用物业，实际上我们还是一个实体经济的市场，我们目前金融创新产品、金融衍生品几乎是没有的，尤其资产证券化，无论是品种还是份额都非常小，所以单纯的做这样一个对比，另外有关联性，我认为是非常牵强的，这是我的第一个观点。

 

　　第二个观点，如果谈中国的商用物业，美国金融危机肯定跟中国整个经济大势、金融创新，包括跟中国的房地产商用物业是有关联的，因为实际上商用物业终端的消费和中间层投资，很多都是跟金融危机经济周期的大势是有必要性的，所以我想这个话题单纯的从瑞信谈这样一个现象来讲，一定会跟中国的商用物业有传导效应或者说它这个现象在中国一定会发生，我认为目前还是不存在的。

　　中国商用物业比如写字楼租金出现下降、重现空置，恶性化竞争出现了很多调整，包括终端消费出现了停滞或者下降，我认为这是这一轮经济调整的必然现象。

　　【主持人】：朱总首先表明了他的观点，商业物业新一轮金融危机的到来有些牵强。那么对于“ 290亿美元商业按揭成坏账，商用物业掀起另一轮金融海啸？”的观点，公总是否认同？理由又是什么？

　　【公衍奎】：首先我认为应该是有联系的，而且有非常大的联系，因为目前为止咱们的实体经济和虚拟经济联系是比较弱的，现在为止尤其是商用地产我们其实早就看到有很多国外的投资人，基金很多人持有，甚至很多国外的商业企业在投资，所以这种状况之下，如果是美国，比如说这个商业地产出现问题，就必然带来资金投入的紧缩或者货币的回流，就必然跟07年我们看到的一样，很多人就有可能抛售优质资产，所以这个我觉得是有联系的。而且到现在为止，我觉得美国包括欧洲的商业地产市场都不是特别乐观，因为到现在我们看到很多人在说美国现在有几个问题，第一个问题，他的消费又一轮的下降周期，说到人口，实际上它的消费战后婴儿潮一代的人消费高峰已经过去了